A bérbeadásról

Milyen piaci tényezők határozzák meg az Ön lakásának bérleti díját?

A bérleti piacot egy összetett gazdasági és társadalmi rendszer mozgatja. Tulajdonosként azért fontos ismernie ezeket, mert ezek jelölik ki azt a maximum összeget, amit a bérlők még hajlandóak és képesek kifizetni Önnek. 

Gazdasági és pénzügyi hatások (A fizetőképesség határai)

• A reálbérek és a fizetések alakulása: Ez a legkeményebb korlát a piacon. A bérleti díjak tartósan nem szakadhatnak el a lakosság nettó jövedelmétől. Ha a fizetések nem növekednek, a bérlők egyszerűen képtelenek lesznek kifizetni a magasabb díjakat, így a túlárazott lakások üresen maradnak.
• A hitelkamatok és a lakásárak: Amikor a banki hitelkamatok magasak, a saját lakás vásárlása elérhetetlenné válik a fiatalok számára. Ez a réteg kénytelen a bérleti piacon maradni, ami drasztikusan növeli a keresletet a kiadó lakások iránt.
• Állampapírok és alternatív befektetések: Ha az állampapírok kockázatmentesen magas hozamot hoznak, a befektetők egy része inkább eladja a lakását és állampapírt vesz. Ez csökkenti a piacon lévő kiadó lakások számát, a szűkülő kínálat pedig felhajtja a bérleti díjakat.

• Egyetemek közelsége és a nyári "diákroham": Budapesten és a nagyobb egyetemi városokban (Debrecen, Szeged, Pécs, Győr) a július-augusztusi ponthúzás teljesen felborítja a piacot. A diákok tömeges megjelenése ilyenkor lökésszerű áremelkedést és hatalmas versenyfutást eredményez.
• Munkaerőpiac és a nagyberuházások hatása: A jól fizető munkahelyeket kínáló régiók vagy a vidéki nagyberuházások (pl. autó- és akkumulátorgyárak) helyi szinten extrém keresletet teremtenek. Ilyenkor a környéken drasztikusan és hirtelen emelkednek meg a bérleti díjak.
• A turizmus és az Airbnb hatása: A belvárosi lakások turisztikai célú (rövid távú) kiadása rengeteg ingatlant szív el a hagyományos, hosszú távú piacról. Ez a strukturális hiány tovább drágítja a helyi lakosok számára elérhető kiadó lakásokat.

Állami szabályozások és intézkedések

• Támogatások és lakásprogramok: A különböző állami támogatások (pl. CSOK Plusz, adókedvezmények) a saját tulajdon vásárlása felé terelik a családokat. Ha ezek a támogatások szigorodnak, a kereslet azonnal visszaáramlik a bérleti szektorba.
• Az Airbnb helyi korlátozása: Ha egy kerületben vagy városban korlátozzák vagy megadóztatják a rövid távú turisztikai kiadást, a tulajdonosok tömegesen térnek vissza a hosszú távú bérbeadáshoz. A hirtelen megugró kínálat pedig letörheti a bérleti díjakat.

Az ideális bérleti díj meghatározása (egy példán keresztül)

Tegyük fel, hogy a környék adatai alapján az Ön lakásának reális, elméleti bérbeadási célja évi 3 000 000 Ft tiszta bevétel.

• Azonnali kiadási ár (0 hónap üresjárat): Ahhoz, hogy az éves bevétele pontosan elérje a kitűzött 3 000 000 Ft-ot, a lakást az első perctől kezdve havi 250 000 Ft-ért kell kiadnia, úgy, hogy az egyetlen napot sem áll üresen.
• A túlárazás csapdája (2 hónap üresjárat): Ha Ön ragaszkodik a havi 250 000 Ft-hoz, de a piac ezt sokallja, a lakás könnyen üresen állhat 2 hónapig. Amikor a 3. hónapban végre talál bérlőt a kívánt áron, az év hátralévő 10 hónapjában összesen már csak 2 500 000 Ft fog befolyni (10 hó × 250 000 Ft). Az Ön vesztesége máris félmillió forint.
• A kompromisszumos ár elmélete (a győztes stratégia): Ha a kezdeti érdeklődés hiányából látva Ön azonnal enged a mateknak, és a hirdetés indulásakor picit a vágyott ár alá lő – például havi 210 000 - 220 000 Ft-ért kínálja –, a lakást azonnal ki tudja adni az első hónapban. Így a folyamatos, 12 hónapos bérlés révén az éves bevétele 2 520 000 - 2 640 000 Ft lesz.

A konklúzió egyértelmű: Ön gazdaságilag sokkal jobban jár, ha az első pillanatban reális, picit a piaci maximum alatti áron, de azonnal kiadja az ingatlant, mintha hónapokig várna a "tökéletes" bérlőre a magasabb díj reményében. Ráadásul az üresen állás ideje alatt a fix költségeket (pl. közös költség, alaprezsi) Önnek saját zsebből kell kifizetnie, ami tovább mélyíti a pénzügyi veszteséget – ez a dupla ráfizetés esete. 

A bérleti piacon a 2 hónapos üresen állás egy kritikus határvonal: gazdaságilag szinte mindig kifizetődőbb 10-15%-kal a piaci ár alatt, de azonnal kiadni az ingatlant, mint hónapokig várni a "tökéletes" bérlőre a magasabb díj reményében.

Szolgáltatásunkkal egy jól árazott ingatlan az eddigi tapasztalataink alapján a hirdetés első hónapjában bérlőre talál. Ha a hirdetést ráadásul már akkor elindítjuk, amikor a régi bérlő még az ingatlanban lakik (a felmondási idejét tölti), a rendszeres frissítéseinkkel teljesen kiküszöbölhető az üresjárat.

Szolgáltatásunk: "Hirdetünk Ön helyett!"

Találja meg a következő bérlőjét gyorsan, felesleges körök nélkül. Indítsa el a havi fix díjas hirdetéskezelést!"