Szolgáltatásunk keretében ingatlana árazására is tudunk javaslatot tenni.
Felmerülhet azonban a kérdés, hogy nem áll-e érdekellentét az általunk javasolt ár, és a fix havi díjas rendszer között, szeretnénk ezt is tisztázni.
Nézzük meg, hogyan áraz egy ingatlan közvetítő, egy ingatlan hirdető portál algoritmusa és a szolgáltatásunk keretében dolgozó tanácsadó:
- Klasszikus ingatlan közvetítő:
- Megbízás-vadászat: Be kell csalogatnia önt a szerződésbe (megbízási kényszer), és el kell halásznia önt a konkurencia elől. Ez csak akkor lehetséges, ha azt mondja, amit ön hallani szeretne.
- Sürgetés: ha már megvan a szerződés, minél gyorsabban pénzhez akar jutni. Először durván túláraz, hogy megkapja a megbízást, később drasztikus árcsökkentést követel, hogy gyorsan legyen eredmény.
- Csak akkor kap pénzt (sikerdíjat), ha az ingatlan ténylegesen elkel, közben a költségei nőnek. Ha ön makacsul túl akarja árazni az ingatlanát, a már megbízással rendelkező ingatlanos kénytelen szakmai alapon konfrontálódni önnel, mert nem akar ingyen dolgozni hónapokig egy eladhatatlan ingatlanon. Ugyanakkor a megbízás szerzési kényszer nem engedi a konfrontációt. Marad a hízelgés és a kör újra indul.
- A hirdetőportálok algoritmusa magában hordozza a "kínálati piac torzításának" nevezett problémát Ez azt jelenti, hogy az algoritmusból hiányzik az emberi belátás, az egyedi tényezők figyelembe vétele és a realitásérzék (ugyan nem akar önnek tetszeni, nem akar meggyőzni senkit semmiről, DE csak rideg matematikai műveletet végez).
- Az adatok minősége szempontjából az algoritmus alapjaiban torzít a következő okok miatt:
- 1. Kínálati árak vs. Valóságos tranzakciós árak: Az egyes hirdetőpotálok árbecslői a náluk meghirdetett (kínálati) árakból dolgoznak az elmúlt időszak adatai alapján. Egy hirdetési ár viszont csak egy "vágyálom". A valóságos eladási árak (amiket a NAV rögzít az adásvételek után) általában 5–15%-kal, gyakori esetben 30-40%-kal alacsonyabbak a hirdetett áraknál az alku miatt. Mivel a gép a NAV adatbázisát nem látja valós időben, eleve egy felfelé torzított átlagot mutat.
- 2. A "beragadt", felülárazott hirdetések csapdája:
- Alapvetés: annak az ingatlannak a hirdetését látom, amit még nem adtak el. Amit már eladtak, azt nem hitdetik, nincs a statisztikában.
- Ha egy lakás reális értéke 50 millió Ft, de a tulajdonos makacsul 65 millióért hirdeti másfél éve, az a hirdetés folyamatosan pörgeti a számlálót a rendszerben. Az algoritmus ezt a 65 milliós adatot is beveszi a statisztikába, ami mesterségesen felhúzza az átlagot. Azok az ingatlanok, amiket jó áron hirdetnek, napok vagy hetek alatt elkelnek (eltűnnek a rendszerből), míg a túlárazott hirdetések hónapokig szennyezik a statisztikai bázist.
- Ha egy kis falu egyetlen utcájában az egyik, reálisan 50 M Ft-ot érő házra megjelenik egy 200 M Ft-os hirdetés, az egész falu 2 M Ft/m2 átlagáron kerül árazásra/becslésre.
- 3. A duplikációk (többszörös hirdetések) problémája:
Bár a hirdetőportálok fejlesztik a szűrőiket, a duplikációk kiszűrésére (például a KSH-val közös indexeiknél különösen figyelnek erre), a sima lakossági árajánlóba még mindig becsúszhatnak hibák.
- Ha egy tulajdonos maga is hirtedi a túlárazott lakását, és még 3-6 ingatlanközvetítő iroda is felteszi kicsit eltérő leírással, a rendszer adott esetben 4-7 különböző ingatlannak érzékelheti ugyanazt a lakást, ami szintén torzítja a helyi átlagot.
- Az 1. pontban említett kis falusi ház 200M Ft-os hirdetése 6 példányban még akkor is irreális átlagot ad, ha másik három házat 1 (azaz egy!) Forintért hirdetnek.
Hogyan hidalhatjuk ezt át?
Szolgáltatásunk keretében kifejezetten hangsúlyozzuk, hogy nem sikerdíjért dolgozunk, és nem ígérünk eladási garanciát. Elmondjuk a szakmai véleményüket az árról, de ha ön mégis drágábban akarja meghirdetni, nem fogunk vitatkozni önnel. Mivel minden paraméter, szöveg és kép úgy jelenik meg, ahogy ön szeretné, teljesítjük a kérését, hiszen a fix havidíjat az adminisztrációs és hirdetéskezelési munkáért kapjuk
Szolgáltatásunk semleges (realista): se nem hiteget, se nem nyom lefelé. A nyers piaci középértéket mutatja.Bár felvethető, hogy a havi díjas modellnél is felléphet érdektorzulás (például, hogy szándékosan túláraznánk a lakást, hogy ön hónapokig fizesse a havidíjat), a valóságban ez az elmélet több ponton is sántít:
A jó hírnév és az ajánlások ereje: Ha szándékosan eladhatatlanul magas árat javasolnánk csak azért, hogy ön több hónapig fizesse a havidíjat, Ön dühösen távozna, és senkinek sem ajánlaná a szolgáltatásunkat.
Egy kisvállalkozásnak a sikeres (és a fix díj miatt nagyon olcsó) eladásokból születő pozitív ügyfélvélemények hozzák a következő ügyfeleket.
Nincs miért taktikáznunk: Nem kell önnek hazudnunk az árról az elején, mert nem egy milliós jutalékért harcolunk önnel és a konkurenciával. Mivel a döntés szabadsága és a felelősség az Öné, megengedhetjük maguknak azt a luxust, hogy nyers, őszinte szakmai véleményt mondjunk. Ha kéri, megmondjuk a realitást, mert nekünk mindegy, hogy az Ön döntése alapján végül mennyiért kerül ki a hirdetés.
KONKLÚZIÓ:
Ha egy elfogulatlan, de emberi logikával, tapasztalt tanácsadó által szűrt kiindulópontot akar, akkor tanácsadónk javaslata a hitelesebb az algoritmusokénál.
A kiindulópont az az ár, ami már érdeklődést generál, nem riaszt el, ezért érdemes a javasolt árból gondolatban levonni 5–10%-ot (ez az az alkusáv és kínálati torzítás, amit egy-egy hirdetőportál adatai miatt egy élő ember is csak becsülni tud), és megkapja azt a valós tranzakciós árat, amin az Ön ingatlana záros határidőn belül el fog kelni.
...és el ne feledjük az értékelés definícióját:
"A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés napján gazdát cserélhetne egy önkéntes vevő és eladó között, feltételezve, hogy az ügylet észszerű időkereten belül, kényszer nélkül és megfelelő marketingtevékenység után valósul meg. Ez a szigorú értékfogalom kizárólag a piac tipikus szereplőire érvényes, így a számítás során a speciális érdekű vevők egyedi, piactorzító ajánlatait figyelmen kívül kell hagyni."